Bericht zur Planung des Gesamtgewerbegebiets Riedäcker
1. Anlass und Ziel der Planung
Das Gewerbegebiet Riedäcker hat sich aufgrund seiner hervorragenden Verkehrsanbindung an die Bundesstraße 492 als wichtiger Gewerbestandort etabliert. In den letzten Jahren wurde das Gebiet in mehreren Schritten durch verschiedene Bebauungspläne weiterentwickelt. Aufgrund der begrenzten Entwicklungsmöglichkeiten im Außenbereich und der Notwendigkeit zur Flächenschonung setzt die Gemeinde verstärkt auf Innenentwicklung.
Die geplante Wohnbauentwicklung "Allmendingen-Süd" stellt eine wichtige Maßnahme zur Schaffung von Wohnraum dar. Um Konflikte zwischen der bestehenden Gewerbenutzung und den geplanten Wohnflächen zu vermeiden, ist eine Konkretisierung der Emissionssituation erforderlich. Die Überarbeitung des Bebauungsplans dient der Harmonisierung von Gewerbe- und Wohnnutzungen sowie der Aktualisierung der städtebaulichen Ziele.
2. Räumlicher Geltungsbereich
Das Planungsgebiet liegt südlich des Kernorts Allmendingen und ist durch folgende natürliche und infrastrukturelle Grenzen definiert:
Norden: bestehende Siedlungsflächen des Kernorts,
Osten: Bundesstraße 492,
Süden: natürliche Bestandsstrukturen,
Westen: Bahntrasse Blaubeuren-Ehingen.
Durch diese Begrenzungen ist eine weitere Expansion nach außen kaum möglich, weshalb die qualifizierte Innenentwicklung an Bedeutung gewinnt.
3. Ziele und Zwecke der Planaufstellung
Zur Vermeidung von Nutzungskonflikten und zur Steuerung einer geordneten Entwicklung sind folgende Maßnahmen geplant:
Geräuschkontingentierung: Festlegung von maximal zulässigen Schallleistungspegeln pro Flächeneinheit zur Reduzierung von Lärmbelastungen.
Einzelhandelssteuerung: Begrenzung der gewerblichen Einzelhandelsnutzung, um die Nahversorgung und Stadtentwicklung strategisch zu lenken.
Regelung von Werbeanlagen: Einheitliche Festsetzung von Werbeanlagen zur Wahrung eines geordneten Erscheinungsbildes.
Anpassung der Baunutzungsverordnung: Sicherstellung der Einhaltung aktueller rechtlicher Rahmenbedingungen.
4. Lärmschutzkonzept
Ein zentrales Element der Planung ist die Vermeidung von Lärmbelastungen für bestehende und geplante Wohngebiete. Die Gemeinde hat hierzu eine schalltechnische Untersuchung in Auftrag gegeben. Die Ergebnisse führen zu einer differenzierten Emissionskontingentierung, bei der fünf Teilflächen mit abgestuften Schallwerten definiert wurden. Nordwestlich gelegene Flächen erhalten strengere Vorgaben, während südliche und östliche Bereiche mit weniger strengen Grenzwerten geplant werden.
Zusätzlich sollen durch eine optimierte Gebäudepositionierung abschirmende Effekte genutzt werden. Die festgelegten Emissionskontingente orientieren sich am Schutzanspruch der angrenzenden Wohnbebauung.
5. Auswirkungen auf die Gebietsnutzung
Die Untersuchung ergab, dass die südlichen Gewerbeflächen eine höhere Lärmbelastung aufweisen, da dort lautere betriebliche Aktivitäten stattfinden. Die nördlichen Gewerbebetriebe sind hingegen emissionsärmer, teilweise auch durch Betriebsinhaberwohnungen begrenzt. Durch die Festlegung von Lärmkontingenten können die Gewerbenutzungen erhalten bleiben, während gleichzeitig eine Schutzwirkung für die Wohngebiete geschaffen wird.
6. Maß der baulichen Nutzung
Die Grundflächenzahl (GRZ) wird einheitlich auf 0,8 festgelegt, um eine effizientere Nutzung zu ermöglichen.
Die maximale Höhe baulicher Anlagen wird im westlichen Bereich zur Bundesstraße von 8 m auf 14 m erhöht, um eine mehrgeschossige Nutzung zu ermöglichen.
7. Flächenbilanz
Die Flächenaufteilung innerhalb des Gesamtgewerbegebiets gliedert sich wie folgt:
Gesamtfläche: 193.300 m² (100 %)
Verkehrsflächen: 17.610 m² (9,0 %)
Öffentliche Grünfläche: 16.570 m² (8,5 %)
Gewerbegebiet: 159.295 m² (82,5 %)
8. Fazit
Durch die Überarbeitung des Bebauungsplans wird eine langfristig tragfähige und nachhaltige Entwicklung des Gewerbegebiets Riedäcker sichergestellt. Die geplanten Maßnahmen zur Lärmminderung, Flächenoptimierung und Steuerung der Nutzung tragen dazu bei, dass sowohl die gewerbliche Entwicklung als auch die Schaffung von Wohnraum in Allmendingen im Einklang mit den örtlichen und gesetzlichen Anforderungen erfolgen kann.